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增量成本逐年下降 綠色建筑發展呈五大趨勢
發布時間：2015/09/05 行業動態 瀏覽：3043
“在工業發達國家，做綠色建筑住宅有非常明確的補貼，中國搞電動汽車有補貼，但是搞綠色住宅、綠色建筑沒有什么補貼可言。”日前，關于綠色建筑的補貼情況，萬科集團董事會主席王石曾這樣向媒體抱怨說。
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當前，在全國的新建建筑面積中，綠色建筑的占比僅有3%，其中將近一半由萬科集團承擔。綠色建筑的成本究竟較普通建筑高出多少以至于讓專注者發出這樣的慨嘆？
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“事實上，綠色建筑并非如想象中的那樣代價高昂。世界綠色建筑協會的一項研究顯示，各國各級別綠色建筑的實際成本增幅區間為-0.4%~12.5%，低于0.9%~29%的估計成本增幅。”日前，由世邦魏理仕發布的《中國綠色建筑新紀元》報告（以下簡稱“報告”）指出，大部分通過認證的綠色建筑新增成本低于4%。
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綠色建筑經濟賬
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那么，在我國國情之下，綠色建筑的成本及回報情況究竟如何？報告對此做了全面分析。
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報告指出，據國內的統計數據顯示，2014年，中國綠標一星級至三星級的公共建筑增量成本分別是21元/平方米、102元/平方米和161元/平方米，住宅建筑相應星級的增量成本則為23元/平方米、66元/平方米和121元/平方米。這些增量成本的產生主要與室外鋪裝、圍護結構優化、可再生能源利用、蓄冷蓄熱技術、非傳統水源利用、室內環境控制、智能化系統等七個方面有關。若按照國家統計局公布的每平方米2643元的2013年全國房屋竣工造價均值來進行簡單測算，綠色建筑評價標識項目的成本增幅在0.8%~6.1%之間；考慮到經濟發達省份的綠色建筑的發展程度更高，實際的成本增幅應該略低于該測算值。
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另外，根據對國內綠色標識項目的相關統計，綠色建筑的增量成本自2011年以來基本呈現出持續下降趨勢。2014年住宅建筑增量成本與其歷史峰值相比較已經下降31%~38%，而公共建筑增量成本的降幅區間更大，達到48%~64%。
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隨著綠色技術、產品、施工工藝的不斷涌現、成熟和應用普及，以及發展商在專業團隊和咨詢方的協助下選用更為合理的綠色方案，綠色建筑“惠而不費”之路可期。
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實際上，其中的“惠”已經在顯現。
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首先，體現在非財務的軟性回報上。
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世邦魏理仕聯合圣地亞哥大學Burnham – Moores房地產研究中心和McGraw Hill Construction在2009年前后曾針對全美150多棟辦公樓宇進行了全面的調查，并發布名為《Do Green Buildings Make Dollarsand Sense?》的研究報告。該報告調查結果顯示，對于業主來說，綠色辦公樓能夠吸引更為優質的租戶；而對于租戶而言，在綠色建筑內辦公能夠為員工帶來健康舒適的工作環境，與客戶的會議也變得更為高效。
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其次，體現在物業回饋上。
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對于眾多正在考慮進行綠色建筑投資的投資商和開發商來說，綠色投資的額外成本支出能否為投資項目創造更高的物業價值和投資回報是重要的決策考量因素。
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國外已有不少研究表明綠色建筑認證能夠對物業租金、出租率和資產價值形成正向效應。例如，世界綠色建筑協會2013年發布的題為《The Business Case for Green Building》的報告對多項研究結果進行匯總分析后指出，在大多數案例中，綠色建筑享有0~17%的租金溢價，且錄得高出非綠色建筑0~23.1%的出租率，從而在物業售價獲取0~30%的增幅。
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再次，在節省運營開支方面同樣有所體現。
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根據McGraw Hill Construction于2013年發布的一份覆蓋62個國家和地區的研究報告，76%的受訪公司認為降低運營成本是綠色建筑的一項重要商業利益，排名首位；與之相比，選擇“更高的物業售價”“認證提供質量保證”“租戶生產力提升”等其他七個選項的受訪者比例在25%~38%之間。McGraw Hill Construction更早的另一份報告則顯示，既有項目通過綠色改造后的一年內，業主的運營支出平均降低8.5%，而新建綠色建筑的支出削減幅度可達13.6%。
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除此之外，政府在財政、稅收等方面的補貼和優惠政策也是綠色建筑投資回報的重要組成部分。
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未來呈五大發展趨勢
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對于我國而言，盡管綠色建筑相對國外而言起步較晚，但發展速度驚人：截至2015年4月，國內綠色建筑的總量（含中國綠標和美國LEED標準）已經達到3.2億平方米，是2008年中國綠標啟動元年的154倍。
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未來的五年，隨著《國家新型城鎮化規劃（2014 – 2020年）》的大力推進，以及城鎮綠色建筑占新建建筑比重將在2020年實現50%，世邦魏理仕據此初步測算，2014~2020年間，全國城鎮的新建綠色建筑總量有望達到70億平方米。
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在此期間，中國綠色建筑市場的發展將呈現五大發展趨勢。
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一是從經濟發達地區向全國擴散。
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目前國內所有的綠色建筑項目中，有超過80%位于GDP排名前十的省份和京滬津渝這四個直轄市中。從長期來看，隨著中國工業化和城市化的重心逐步由沿海發達省市向中西部和東北地區轉移，綠色建筑的擴散趨勢也將大體同步。
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二是從新建建筑啟動，逐步覆蓋既有建筑。
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目前在我國400億平方米的存量建筑中，99%并未擁有綠色建筑認證，且這一規模還在以每年10億平方米以上的速度增長。隨著未來《既有建筑改造綠色評價標準》的獲批，既有建筑的綠色改造也將逐步被納入政府的視野中來。
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三是從“綠色營銷”走向全生命周期的綠色建筑。
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之前企業在參與綠色建筑投資時更多地出于政府推力和項目營銷的考慮，而非由真正的綠色環保理念所驅動。隨著國內綠色建筑理念和認知的進一步成熟，有形無實的“綠色營銷”有望逐漸向全生命周期的綠色建筑設計、開發和運營轉變。
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四是政策和標準進一步演進。
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綠色建筑在中國的快速發展離不開政府的保駕護航，決策者應學習借鑒國外的先進經驗，并將之轉化為符合國情的措施。另外，《既有建筑改造綠色評價標準》《綠色生態城區評價標準》等細分標準已經開始編纂預示著綠色建筑的標準正進一步細化落地。
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五是從住宅向商業地產擴散。
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2011年以來，商業類（包括寫字樓、商鋪）綠色建筑面積的增速高于住宅，其占比從2011年的20%提升到目前的近30%，存量更是增長近4倍。這顯然與近年來國內商業地產的開發熱潮和政府的綠色建筑政策力度提升有關，同時亦在一定層面反映出在商業地產項目同質化競爭愈演愈烈的局面下，綠色建筑已經成為眾多發展商提升項目品質和形象的必要的差異化手段之一。
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